Tokyo-ism: Buildings with 30-year Expiration Date [Newsletter 02/2021]

Houses in Japan depreciate like fish at market: the less fresh, the less it’s worth. As noted by economists, Richard Koo and Masaya Sasaki:
“Houses… last only about 30 years on average, effectively making them a durable consumer good, whereas in Western countries a house is a capital good that will retain its value almost in perpetuity as long as it is properly maintained. The market value of Japanese houses falls even faster than they can be depreciated for tax purposes; after 15 years the typical house is worth nothing.” [1]

Japan, in effect, figuratively and literally trashes about 4% of the annual total GDP on housing [2]. With the aging of Tokyo’s sprawling suburbs, many houses become abandoned and the heirs of the properties are either unwilling to live so outside the central city or unable to pay the cost of demolishing the homes. Though the quote, “Tokyo could end up being surrounded by Detroits” by a Japanese real estate expert can sound like hyperbole, in all, there are about 8 million, and counting, unoccupied homes across all of Japan [3].

Yet with its shrinking population and having three times fewer people, Japan builds as many new houses as the United States [4]. In Japan, there is a preference for having something brand new, not because a previously-owned house is worthless, but no one wants to live in a “used” home [5]. Instead, if it can be afforded, a Japanese tend to hire an architect to design one’s “life-long”, brand-new, and often novel-looking dream home.

This has afforded all aspiring young Japanese architects to design, accumulate impressive portfolios, and outright experiment with architecture. Simultaneously, as the product of such experimentation is always subjectively tied to the owner during his or her lifetime, it is not always guaranteed that the subsequent generations will retain, maintain, and much less live in those structures. A once-in-a-generation architecture consistently has to contend simultaneously with its spectacular debut and inevitable destruction. On the other hand, at a more competitive rate, there is always the option of a catalog made-to-order prefabricated homes; a part of lucrative machination that is operated by the mass-produced residential housing mega-corporations.

Japan, though notionally still a nation of universal middle-class values, long ago dropped any pretense that a home is any more than a consumer item—“conventional, convenient, disposable” [6]. For the ultimate Sears catalog homes on steroids, Muji has been leading for more than a decade the charge in premium ready-made homes, and “has become not only an internationally renowned company, but for many people is a way of life." Or in other words, “Less and less are we buying products (material objects) that we want to own; increasingly we buy life experiences, experiences of sex, eating, communicating, cultural consumption. ... We are becoming consumers of our own lives” [7]. (To be continued in next month’s edition.)

Thank you for your time and kind attention in continuing to read our newsletters. Stay tuned for next month!

English Writing: Kaz Yoneda & Gregory Serweta
Editing: Mai Tsunoo

「地方」と「都市」以外の考え方 [ニュースレター：十一月号]

前号では女性が変えた都市について述べましたが、今回は「都市」とその対局にあるとも考えられる「地方」について考えてみましょう。有名な「シムシティ」というゲームでは、住宅の近くに公園を作ると人口が増えるのをご存知でしょうか。日本人の自分からすると、これは少し不思議な感覚でもあります。近くに公園があろうとなかろうと、東京都心の不動産事情は「駅チカ」か否か、大規模な開発がすすんでいるか、などで人口は大きく左右されるように思えるからです。

新型コロナウイルスは、私たちの暮らし方を大きく変えました。自宅にいる時間が長くなり、いまだリモートワークの人も多くいます。新しい生活スタイルになったいま、都心にこだわる必要もなくなり、地方や郊外への移住も視野に入れる人が増えたでしょう。しかしながら、今年７月に行われた学情による調査によると、「都心に住みたい」「できれば都心に住みたい」人は、全体の約６割を占めており「郊外に住みたい」と答えた人は約25％にとどまっています。実際のところ、東京都心部の地価はいまも上がり続けており、富裕層を中心に都心部のマンションの購入が盛んだといいます。主に通勤時間を減らすために、超都心の人気が改めて高まっているそうです。

View fullsize

先述の通り、日本の不動産を考えると「駅チカ」という条件は地価に大きな影響を与えます。多くの不動産検索サイトにもその項目があるとおり、「駅徒歩○分以下」という条件で探す人もいるでしょう。しかし例えば、アメリカのポートランドやニューヨークを見てみると、必ずしもそればかりが重視されるわけではないことに気づきます。近くに公園があるか、素敵なカフェがあるか、安全性は高いかなど、数値化できない部分も重要な条件となっています。セントラルパークに面するマンハッタンのアッパーウエストは、高所得者向けの居住地として有名なエリアですし、ポケットパークと呼ばれる小さな公園の周辺も人気です。ポートランドのように自転車道が整備されていることも、住む人にとっては大事な要素となっています。これらのエリアが交通の面で便利かは、また別の話なのです。まさにシムシティ的な感覚が、これらの街にはあるように思えます。

日本は「都市」と「地方」の極端な二極化が進んでいると言われますが、これは「まち」の作り方に起因するように思えます。利便性だけにとらわれず、まちに必要なアメニティが揃えば、自然とコミュニティが生まれるでしょう。自宅付近にいることが増えたコロナ禍は、ある意味でチャンスともいえます。駅から遠かろうと、多少不便な立地だろうと、その場所に新しい価値を生む可能性はいくらでもあるのです。実際、首都圏エリアの外側では、このような動きが少しずつ生まれつつありそうです。

これからの時代のまちに求められているのは、いわば本質的なQOLーつまり、生きること自体、生きがいの質―です。それがなければ、都市だろうと地方だろうと、今後の発展は見込めないでしょう。居住空間内のアメニティだけでなく、周辺のプログラム、環境の豊かさ、安心安全などが包括的にバランスがとれて初めて、そのまちに魅力を感じ、住もうと思う人々が自ずと集まってきます。アーリーアダプター的な人々に触発され、また新しい人が増えるという、ポジティブなループが望めます。資本のためだけでない投資により、いいまちは生まれます。都市と地方、郊外を区切るのではなく、小さなコミュニティという単位とそれ等のネットワークによって、まちは新しい価値を手に入れるかもしれません。 

View fullsize

この風景は未だ東京都が醸し出すもの

執筆：角尾 舞
翻訳：村山和裕
監修：カズ・ヨネダ

女性が変えた世界 [ニュースレター：十月号]

先月18日、ルース・ベイダー・ギンズバーグが87歳で亡くなった。まだ女性がロースクールに通うのも珍しかった1950年代に法学位を取得し、27年間にわたりアメリカ合衆国最高裁判所の判事を務めた。女性の連邦最高裁判事は、アメリカ史上二人目だった。彼女は一貫して「平等」を掲げた。特に性差別に関して一貫した姿勢を持ち、大きな影響を与えてきた。
アメリカが、依然として男性社会であることは否めない。2020年のジェンダーギャップ指数も、53位にとどまっている（日本は121位だった）。指数が全てではないものの、女性の自由が規制されている保守的な州も存在している。そのようなアメリカにおいて、ギンズバーグは常に平等の意識を貫き、戦ってきた。慎んで哀悼の意を捧げる。

今回は、女性が変えた歴史について考えたい。プリンシパルのカズ・ヨネダは、先月から日本女子大学で講義の担当を始めた。講義で取り上げるテーマは『アメリカ大都市の死と生』という書籍。ジェイン・ジェイコブスの著作で、近代都市計画を批判した一冊である。彼女もまた、20世紀半ばのアメリカに大きな影響を与えた女性の一人だ。ニューヨークのグリニッジ・ヴィレッジに住んでいたジャーナリストの彼女は、高速道路の建設や再開発に対する反対運動に立ち上がった。
終戦後のニューヨークの街には、貧しい人も多く、スラム街もあった。そんな街の再開発をしようと試みたのが、ロバート・モーゼスという「マスター・ビルダー」である。街に巨大な高速道路を通し、スラム街を一掃し、居住地区と商業地区を完全に分け、高層ビルの建設を次々と進めていた。モーゼス自身、最初は地域コミュニティを大事にしていたものの、徐々にそれを無視し始め、代わりに効率性を重視した街を開発した。そんな彼に対し、ジェイコブスは彼女ならではの視点で市民に問を投げかけた。ストリートにこそ文化があり、人が都市に合わせるのではなく、都市が人に合わせるのだと主張した。

1954年、ワシントン・スクエア・パークに幹線道路を貫かせる計画が浮上したとき、ジェイコブスは活動家たちとともに抗議活動を始めた。市長に対して直訴の手紙を書き、地域が破壊されると訴えた。あるときモーゼスが「抗議するのは主婦どもだけだ」と発し、その一言で、多くの女性を敵に回すことになった。人を動かす才能のあった彼女は、多くの著名人を味方につけた。結果的に、幹線道路の計画は白紙に戻ったのだった。
この計画の直後に出版されたのが、『アメリカ大都市の死と生』である。この書籍をジェイコブスはモーゼスに送ったが、ひどい罵倒とともに送り返されたという。また、『ニューヨーク』誌の建築評論家だったルイス・マンフォードもこの書籍に対して ”ジェイコブズお母さんの家庭療法（Mother Jacobs’ Home Remedies）” と題し「ただの中年女性であるジェイン・ジェイコブズが、インチキな療法で街を治そうとしている」と書いた。もちろんと言っていいほどに、この時代に強い主張の女性は歓迎されなかった。

しかし、ジェイコブスが書籍を出したころ、ベティ・フリーダンは『新しい女性の創造』を、レイチェル・カーソンは『沈黙の春』を出版した。環境活動、公民権、街に関する運動、そしてフェミニズムが一斉に生まれた時代だった。いずれも市民の力がかたちになった運動だった。そしてそのきっかけとなった著作者は、女性だった。モーゼスらが進めた多くの高層住宅は、結局完成から30〜40年後に解体された。一度破壊された都市は元に戻らないが、ワシントン・スクエア・パークは今も人々の憩いの場として役目を担っている。

執筆：角尾 舞
翻訳：村山和裕
監修：カズ・ヨネダ

Women Who Changed the World [Newsletter 10/2020]

On 18th of last month, Ruth Bader Ginsburg died at the age of 87. She obtained the law degree in the 1950s, when women were seldom able to attend law schools, and went on to serve as a US Supreme Court Justice for 27 years. She was only the second woman in history to achieve this, and wielded great influence as she used her position to consistently advocate equality, especially of gender. 

There is no doubt that the United States remains a male dominated society. The Gender Gap Index puts the country 53th in the world (Japan is 121th!). No index can tell the whole story, but conservative states still exist where women’s rights are restricted. Such is the USA where Ginsburg fought for her beliefs. We extend our deep condolences.

In this issue, we would like to consider a history changed by women. Last month our principal, Kaz Yoneda, began a course at Japan Women’s University on the contemporary critique of The Death and Life of Great American Cities. In this book, Jane Jacobs criticised modern urban planning. She was another woman that profoundly influenced the mid-20th century USA. As a journalist living in the Greenwich Village, she was a part of and eventually would lead the movement to oppose the aggressive construction of highways and other large-scale developments.

Post-War New York still had a large portion of its population struggling with poverty living invarious slum areas. In that context, Robert Moses, the so-called “master builder",  set out to achieve an urban regeneration. His urban projects were soon underway, forging gigantic highways forcibly into the city, clearing low-income housing, and dividing residential and commercial areas completely, with a preference for skyscrapers. Moses began with good intentions towards local communities, but he increasingly pursued the efficiency of developments. In her book, Jacobs’s drew on her own perspective to challenge what Moses was doing. Culture is rooted on the street, she argued, and it is not the people who are moulded by a city, but that the city is be moulded by the people living in it. 

In 1954, a plan to insert a highway through Washington Square Park emerged. Jacobs and other activists started a protest movement. She wrote directly to the city mayor objecting that local communities would be destroyed. Moses scoffed that this was "only a protest of housewives." With that one sentence, he turned many more women against him. Jacobs was talented at mobilizing people, and she managed to get celebrities on her side. As the result, the highway plans were eventually cancelled.
The Death and Life of Great American Cities was published as a result of these moves in urban planning. Jacobs sent a copy of her book to Moses, which he returned to her, accompanied by curtreply. New Yorker magazine’s architectural critic Lewis Mumford, penned his own title to Jacobs’s publication: “Mother Jacobs’ Home Remedies.” He described Jacobs as “nothing more than a middle-aged woman  with home remedies for our  urban problems.” In those days, and perhaps even now, women of strong opinions were never welcome. 

However, around the time that Jacobs wrote her book, Betty Friedan published The Feminine Mystique, and Rachel Carson came out with Silent Spring. It was the age of movements supporting the environment, civil rights, urban planning, and feminism. All emerged during this time in history, and all manifested the growing consciousness of civilians and their rights. All were triggered by female writers too.
Many of Moses’ high-rise residential projects were torn down just 30–40 years after completion. The urban environments he demolished will never return, but Washington Square Park still serves as an urban oasis for many people.

Writing: Mai Tsunoo
Translation: Kazuhiro Murayama
Direction: Kaz Yoneda